Adrian Stoń o konflikcie co do zagospodarowania przestrzeni

 Adrian Stoń ze strony Kuriera Garwolińskiego opisał konflikt pomiędzy mieszkańcami osiedla domów jednorodzinnych i działkowiczów z ogródków podmiejskich a deweloperami chcącymi w sąsiedztwie tych pierwszych budować siedmiopiętrowe bloki. Prawdopodobnie chodzi tu o miejsce pomiędzy osiedlem domów na zapleczu cmentarza wojennego a ogródkami działkowymi za stacją benzynową Orlenu (koniec ulicy Kościuszki), między którymi leży wąski pas ziemi, na której miałyby powstać nowe bloki. Domyślam się także, że miejsce to nie ma miejscowego planu zagospodarowania, a to kluczowe zagadnienie tej sprawy.

 Oto link do tego tekstu – https://kuriergarwolinski.pl/garwolin-21242-mieszkancy-osiedla-przy-kosciuszki-nie-chca-nowego-blokowiska,2.html .

 Nie wchodząc w konkrety tego sporu chciałbym zapisać słów parę do tematu pozwoleń budowlanych dedykowane nie tylko młodzieży poznającej życie.

 W cywilizowanych krajach prawo zwane  p l a n e m  z a g o s p o d a r o w a n i a  powinno jednoznacznie określać jaki charakter zabudowy można realizować w odpowiednio dużej (!)  dzielnicy. Albo tylko domy jednorodzinne + mały sklep, albo tylko domy szeregowe + sklep, żłobek i przedszkole, albo tylko bloki z parkami urządzonymi dla osiedla tych bloków (jeden park dla 400 rodzin – mówi urbanistyka), albo tylko przemysł, i tak dalej. Oczywiście również pomiędzy kwartałami zabudowy nie powinno być zasadniczego konfliktu, np. strefa przemysłu nie powinna sąsiadować z dzielnicą bloków, między nimi winien być pas zieleni. Wtedy minimalizowane są konflikty międzyludzkie.

 Dość dobrym przykładem urbanistycznym w Garwolinie jest osiedle Korczaka, gdzie między ulicami Korczaka, Romanówka, Maszkiewicza jest kwartał trzypiętrowych domów wielorodzinnych o zgodnej estetyce i funkcji. Mieszkający tu ludzie mają podobne oczekiwania i nie przeszkadzają sobie. Podobnie na osiedlu Działki pod garwolińskim szpitalem, czy na osiedlu nauczycielskich dwupiętrowych domów wielorodzinnych w Miętnem harmonijne współbrzmiącym ze szkołą i wiejskimi domami jednorodzinnymi (polecam na wycieczkę rowerową jako ilustrację zagadnienia!).

 Jeśli zaplanowano dzielnicę „mieszkaniowo-usługowo-przemysłowo-rekreacyjną” to jest to de facto dzielnica anarchii, zaprzeczenie planowania przestrzennego, to plan nieplanowania. Zło tej sytuacji polega na tym, że prawo takie jest miękkie, to znaczy każdemu pozwala na wszystko, co wobec ludzkiej bezmyślności nieprzewidującej, że życie w chaotycznym otoczeniu „ma słabą jakość” otwiera drogę do zamętu. Ludzie kupujący mieszkania w blokach bez swego dostępnego zielonego otoczenia a w sąsiedztwie ogrodzonej zabudowy domków rekreacyjnych i składu złomu czynią niemądrze i nietaktownie – będą mieć dożywocie z brzydkim widokiem i z drugiej strony jako gapiszony wiecznie podglądać prywatność sąsiadów i płoszyć ich z ich ogrodów do domu. W piątek po pracy będą zawsze” chcieli stąd gdzieś wyjechać na weekend.”

 Ale to nie jedyne niebezpieczeństwa złej polityki przestrzennej. Ponieważ polskie prawo zupełnie niepotrzebnie wiąże uchwalanie miejscowych planów z powinnością budowania instalacji energetycznych i wodnych w ulicach planowanych dzielnic w szczerym polu, radni nie chcą uchwalania planów tam, gdzie ich zarysy wyprzedziłyby bezkonfliktowo możliwość zaistnienia konfliktu. Bo po co wydawać pieniądze na uzbrojenie pustych przestrzeni? Powstaje tu błędne koło decyzyjne: ładne osiedla można zaplanować tylko na „czystej karcie” przedmieść, ale to karane jest wizją opłat infrastrukturalnych w terenie, którego właściciele być może nie zechcą rozprzedać.

 Dlatego w wielu miejscach nie ma planów zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji  władze lokalne mogą wydać zgodę na budowę w oparciu o „awaryjne” prawo tzw. rozprawy administracyjnej. Ponieważ jej reguły nie są łatwe do interpretacji („piękno krajobrazu”, „niesprzeczność funkcjonalna”, „potrzeba społeczna”) to decyzje gmin, miast i instytucji powiatowych bywają przewrotnie i z tupetem umotywowane wbrew oczywistości.

  Wedle swych skromnych możliwości przekazuję posłom pracującym nad zmianą prawa przestrzennego sygnał o krytycznym punkcie zła obecnej sytuacji: znieście konieczność budowy linii wodnych i energetycznych i asfaltowych jezdni w planowanych osiedlach zastępując prawem współ-płacenia za ich budowę inwestorów i gmin (zasada subsydiarności ujęta jest w konstytucji). Jak inwestor dowie się, że przypadająca na niego płatność za połączenie do sieci zaopatrzenia jego działki odległej o 300 metrów od linii zabudowy miasta wynosi 60% kosztów czyli 600 000 złotych, to albo zrezygnuje z budowy, albo dołoży się do rozwoju infrastruktury, bo to i tak mu się opłaca. To przerwie błędne koło karania za dobro planowania. (Zaś skłanianie do budowy na pustych ciągle działkach między istniejącą zabudową może być zmuszaniem do złego sąsiedztwa.)

 Puste przedmieścia polskich miast i gmin należy pokrywać planami bez wykluczania zabudowy, ale tylko z wymaganiami dla chętnych na budowę inwestycji oddalonych. Na przykład wymaganiami co do minimalnej „masy krytycznej” inwestycji (odpowiednio duże osiedle), popartej w umowie inwestora z miastem kaucją, zapisem hipotecznym lub reasekuracją na wypadek niewywiązania się inwestora z realizacji umówionej sprawy. To zapobiegłoby zaistnieniu pojedynczego bloku w szczerym polu – kolejny deweloper kończyłby osiedle przejęte przez miasto za porzucenie całkowitej realizacji przez pierwotnego dewelopera. W podobny sposób czterysta lat temu zakładano Zamość.

 Warto pamiętać: „Rozśrodkowanie ludności” jest mądrym wojskowym zaleceniem dającym profilaktykę strat materialnych i ludzkich w czasie wojny. Ułatwia ono także ekologiczność życia, z wykorzystaniem ekologicznych źródeł energii. Zapobiega dublowaniu siedzib na „mieszkania i letnie dacze”. Rozciągajmy miasta zamiast „wsadzać” bloki na działce pośród chałup w – pożal się Boże – „centrum” miasteczka!

 Uwaga porządkowa: Za kontrowersyjne inwestycje nie są odpowiedzialni deweloperzy (oni jak każdy chcą zarabiać), ale ten, kto im da pozwolenie. Myli się Pan Prezes kiedy mówi, że to deweloperzy psują polskie miasta. Odpowiedzialni są panowie sterujący państwem na samej górze i ich przedstawiciele w terenie.

Andrzej Dobrowolski